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Tematiche trattate LEGALI - FISCALI - PSICOLOGICHE

27/02/2016 Sentenze

Legittima l'installazione di pensiline se non danneggia le esigenze dei singoli condomini

Un vecchio problema. Uno dei maggiori esperti in diritto condominiale, Vincenzo Visco, riportava in una sua datata opera, "Le case in condominio", una ricca casistica relativa alla installazione di tettoie e tende mobili o fisse da parte del proprietario del pianoterra, per riparare l'ingresso del suo negozio e il marciapiede intorno al suo locale. Visco ricordava che si era sostenuta la tesi negativa, nel diritto francese, basandosi sull'inconveniente che apportano ai piani superiori, ai quali impediscono la completa visuale della strada. Ma è una questione di limiti si precisava: una tenda mobile viene aperta solo in determinate ore e poi restringe la visuale solo in un piccolo tratto; invece una tettoia permanente e molto sporgente sarebbe vietata per l'ostacolo alla veduta e per il riverbero della luce e del calore (Corte della Senna, sentenza 18 ottobre 1927).
Il caso. La decisione che si commenta, investe nella sostanza, le stesse questioni e riguarda concetti di fondamentale importanza per la convivenza in condominio. I proprietari dell’appartamento del primo piano denunciavano i proprietari del sottostante appartamento a piano terra che avevano realizzato tre pensiline di materiale plastico con intelaiatura in ferro, lamentando la lesione dell’estetica della facciata e la violazione del diritto di veduta in appiombo; pertanto gli attori chiedevano la rimozione del manufatto, facendo presente che, attraverso la pensilina, era possibile accedere dal muro di cinta al loro appartamento. Il Tribunale e la Corte di Appello di Genova rigettavano l’impugnazione principale proposta dagli attori perché si riteneva che le pensiline non alteravano l’estetica del fabbricato, svolgevano una funzione di obiettiva utilità per il condomino al piano terra e, infine, non rappresentavano pericolo alla sicurezza del primo piano, attesa la fragilità della manufatto.
Limiti e compatibilità dell’installazione. In linea generale si può affermare che ciascun condomino ha la facoltà di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri condomini, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi. L’art. 1102 c. c. assicura al singolo partecipante maggiori possibilità di godimento della cosa, entro determinati limiti, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità. La cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare, se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti di costoro.
Inoltre, in base all'art. 1120 c. c. gli interventi dei condomini possono ritenersi vietati solo se arrecano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o ne alterano il decoro architettonico.
Infine, nel quadro dei limiti all'uso della cosa comune va inserito anche il contemperamento delle norme sulle distanze, laddove applicabili. In questo contesto si inserisce la sentenza in commento: «l’estensione del diritto di ciascun comunista, trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti».
L’installazione delle pensiline è compatibile con la struttura condominiale e non danneggia i diritti altrui. Dal punto di vista pratico la realizzazione della pensilina può ritenersi legittima in quanto: a) l’opera, seppure realizzata senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, è ritenuta compatibile con la struttura dell’edificio condominiale; b) vista la fragilità del manufatto, il medesimo non poteva certo agevolare l’introduzione di ladri nell’appartamento soprastante; c) non vi è lesione del diritto di veduta, stante il materiale trasparente di cui erano costituite le pensiline, e quindi non impedisce la veduta ai proprietari del piano sovrastante.
Alcuni precedenti in materia. Riguardo all'uso specifico dei muri perimetrali la giurisprudenza di merito ha affermato che l'istallazione, da parte di un condomino, della tenda parasole per la tutela della privacy e per il riparo da agenti atmosferici deve ritenersi legittima, trattandosi di normale e ordinario utilizzo della porzione immobiliare di proprietà esclusiva (Trib. Savona 4 giugno 2005). Anche il Tribunale di Bologna, con sentenza n. 1386/2008, ha affermato la legittimità dell'appoggio ai muri perimetrali dei supporti di una tenda senza pregiudicare il diritto degli altri condomini a esercitare la propria inspectio e prospectio in avanti e in appiombo. Riguardo al rispetto delle distanze si è affermato che nell'ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la struttura dell'edificio e con le caratteristiche dello stato dei luoghi. Pertanto, qualora esse siano invocate in una controversia tra condomini, spetta al giudice del merito valutare se, nel singolo caso, dette norme debbano essere osservate o meno, in considerazione dell'esigenza di contemperare i diversi interessi di più proprietari conviventi in un unico edificio, al fine dell'ordinato svolgimento di tale convivenza, propria dei rapporti condominiali.